撫州熱線_撫州專業新聞媒體
設為首頁
(本文刊發于《中國經濟周刊》2016年第28期)
文章導讀: 關于房地產稅的進展,又曝出了最新消息。近日,全國人大財經委員會副主任委員郝如玉在第十屆“中國經濟增長與周期”論壇上透露,目前房地產稅仍在起草過程之中,操作難度很大。
《中國經濟周刊》記者 王紅茹 | 北京報道
關于房地產稅的進展,又曝出了最新消息。近日,全國人大財經委員會副主任委員郝如玉在第十屆“中國經濟增長與周期”論壇上透露,目前房地產稅仍在起草過程之中,操作難度很大。
北京大學法學院教授、中國財稅法學研究會會長劉劍文曾表示,“本屆人大任期是到2017年底,因此,預計房地產稅法最快將在2017年底前通過,慢的話可能會在2017年底提交審議,在下一屆人大任期內通過。”
“我不是很樂觀。”國務院參事、中央財經大學稅務學院副院長劉桓接受《中國經濟周刊》記者采訪時表示,希望在2017年底本屆人大能拿出一個可供討 論的房地產稅方案。但是,方案從討論到通過還有一個過程,“我們不能指望在很短的時間內就推出這項政策,事實證明一個稅種的推出如果過于倉促,在執行中會 有很多后續問題不好解決。房地產稅寧可晚一點出臺,也不能出原則性的、顛覆性錯誤。”
開征房地產稅,
必須先由全國人大立法
從2003年提出物業稅開始,房地產稅已歷經13年之久,其間經歷了征不征、怎么征、征多少等諸多討論和爭議。2011年初,在沒有立法的前提下,先行在上海和重慶兩地進行試點征收。
但是,房地產稅要全面推行還需先立法。2013年11月,十八屆三中全會通過《中共中央關于全面深化改革若干重大問題的決定》,提出了“稅收法定”的原則,也就是說,“如果沒有相應法律作前提,政府則不能征稅”。
2015年3月,十二屆全國人大三次會議通過了修改《立法法》的決定,明確規定:稅種的設立、稅率的確定和稅收征收管理等稅收基本制度,只能通過制定法律來解決。
一系列政策頻出,意味著未來開征房地產稅,必須先由全國人大立法討論通過才能算數。
房地產稅到底難在哪里?“房地產稅在起草過程中,實際上是對現行稅制以及有關的收費體系的再設計,因為圍繞著房地產的稅收有很多,還有附加在土地上 的各種各樣數不清名目的一些費用,都和房地產稅有關。”劉桓告訴《中國經濟周刊》記者,實際上,房地產稅的出臺,是對現行稅費體制中的一些稅費項目所做的 必要調整和整治。“這是一個非常復雜和困難的過程。”
那么,除了稅制體系的再設計,房地產稅還面臨哪些難題?
房產稅收入都抵不上征稅成本?
專家建議由中介組織代征
目前很多人不清楚“房產稅”和“房地產稅”這兩個概念到底有什么區別,都在混淆使用,房地產稅和房產稅僅一個“地”之差,實際差別卻很大。
房產稅,是以房屋為征稅對象,按房屋的計稅余值或租金收入為計稅依據,向產權所有人征收的一種財產稅。目前的房產稅更類似于國外的物業稅。
事實上,近兩年的國家正式文件或相關主管部門的言論,都是使用“房地產稅”這個概念。這意味著,未來的房地產稅,征收對象不僅是房屋,還可能涵蓋土地等,F行房地產相關稅費,都有可能隨著房地產稅的推行而進行整合,因此應該是房地產稅收體系的綜合改革。
由于房地產稅是典型的地方稅,理所當然該由地方稅務部門來征收,而征收房地產稅考驗的是地方政府的能力和實力。事實上,房地產稅作為直接稅種,征收難度大、成本高,絕大部分城市即便強行開征,獲得的收入也難以抵消成本。
從以往房地產稅的試點城市看,無論是上海的增量征收還是重慶的高端存量征收,所得稅收入都很少。按照新華網2014年1月的報道,重慶從2011到 2013年,累計3年征收房產稅未超過4億元;上海3年累計征收個人住房房產稅約6億元。不僅實際征收稅額和兩市的住房規模遠遠不匹配,征收所花費的人力 物力成本相對巨大。
“稅務機關其實還沒有做好這方面的準備。目前征收能力和管理水平都跟不上。”劉桓告訴《中國經濟周刊》記者,直接面對居民征稅很難,“一旦征收房地產稅,一個樓內的一百戶居民就有一百種情況,稅務局要分別對待,我們國家恐怕還沒有這么大的稅務能力。”
記者注意到,迄今為止,中國的稅收幾乎都是針對法人進行征收,即便是個人所得稅,也是通過單位財務部門代扣代繳,現在讓稅務局直接面對居民個人征收 房地產稅,難度可想而知,“建議采取中介方式,可以把房地產稅委托給有資質的資產評估的權威部門來征收,這樣可以節省稅務部門的人力物力成本。”
即便如此,劉桓依然對通過中介組織征稅表示擔憂,“其誠信程度、職守操守和業務能力目前也都沒有達到相應的水平。中國是一個大國,南北東西差別很 大,二元性結構特征也很明顯,稅務機關以及相關的中介部門的管理一時半會兒又跟不上,這就使得房地產稅開征的時候會遇到想象不到的麻煩。”
稅率多高?按什么房價征收?
免征額是多少?
老百姓最為關注的是,房地產稅一旦實施,買房要多交錢嗎?要多交多少錢?
以北京為例,如果一家3口在北京二環購買一套100平米房子需要800萬元,按照1.5%(1.5%的稅率被認為是世界通行做法)的稅率計算,每年 需要繳納的房地產稅是12萬(每月納稅1萬元);如果在四環購買一套100平米的房子需要500萬元,每年需要繳納的房地產稅為7.5萬元(每月納稅 6250元)。
現實或許不會這么悲催!據記者了解,上海、重慶試點房地產的稅率介于0.4%到1.2%之間,低于1.5%的國際平均水平(發達國家的房屋持有稅, 稅率一般為1%至2%)。上海的試點方案為0.6%和0.4%兩檔,重慶包括0.5%、1%、1.2%三檔,皆低于國外水平。如果按照0.5%稅率計算, 在北京二環購買一套100平米房子,每年需繳納房地產稅4萬元(每月繳稅3333元);在北京四環購買一套100平米的房子,每年需繳納房地產稅2.5萬 (每月繳稅2083元)。
“不過,從發達國家經驗來看,房地產稅一般以評估價,而非市場價為稅基。評估價一般要低于市場價,且會是幾年才調整一次。”中國社科院財經院汪德華研究員告訴《中國經濟周刊》記者。
另外,劉桓還建議說,我國的房地產稅不能照搬國際經驗,要根據中國國情,設定一定的免征額。
2011年上海和重慶的房產稅試點方案,皆有免征條款:上海本地戶籍居民人均60平方米免征,重慶對于新購房100平方米免征。
“根據上海的試點經驗,免稅面積設定為人均60平方米比較合理,這樣對于3口之家來說,可以有180平方米不用交稅,從而保證了居民第一套住房不用繳稅。”劉桓告訴《中國經濟周刊》記者。
對于免征額和稅率,目前官方并未透露出任何信息。當下,大家討論較多的是出臺房地產稅是否能夠替代土地出讓金。
中短期內,房地產稅與土地出讓金并行不可避免
征收房地產稅是世界慣例,這可能是該稅種立法最具說服力的理由。
不過,原國家稅務總局副局長許善達曾指出,中國的房地產稅,是土地國有制下對私人住宅征收的財產稅,這在國際上難以找到借鑒先例。
在土地國有的條件下,我國地方政府的財政收入多年以來嚴重依賴土地出讓金。公開數據顯示,2014年上海共收入土地出讓金1763.9億元,相當于2014年上海全市公共財政收入的38.47%(土地出讓金收入不包括在公共財政收入之內)。
目前業內普遍認為,房地產稅取代土地財政是合理的,也是大勢所趨,未來將用房地產稅替代地方政府的賣地收入,成為地方政府的收入來源。
房地產稅果真能扛起這面大旗嗎?
財政部公布數據顯示,2014年全國土地出讓金收入約40480億元,超過了4萬億元。如果這4萬億不征土地出讓金,而是改征房地產稅,也就意味著讓買房人來承擔這4萬億,能承擔得了嗎?
以上海為例。據上海市國稅局公布的數據,上海2014年房產稅收入約99.9億元,除去商業、辦公、酒店等多種物業,試點的住宅房產稅只占其中較小 的一部分。這個數據是多少呢?上海預算草案報告公布的房產稅征收為27.6億元。另據中國指數研究院數據,上海市2014年土地出讓金征收1766.79 億元。簡單計算,房地產稅僅占土地出讓金的1%,兩者差距確實比較大。
“如此情況下,讓房地產稅去充當土地出讓金,地方政府能不能做到我表示懷疑。”劉桓說。
汪德華則認為,如果稅制設計上有一定的免征面積,自然是不能指望房地產稅能夠完全取代土地出讓金。
“從根本上說,目前還需明確房地產稅的功能定位,功能定位決定稅制設計。”汪德華告訴《中國經濟周刊》記者,房地產稅采取設定一定免征面積的稅制設 計,比較符合中國國情。這也意味著其功能定位是調節房地產市場。“中短期內,恐怕房地產稅與土地出讓金并行是不可避免的選擇。長期來看,可以考慮將房地產 稅推行與土地使用權70年到期問題掛鉤。在70年期限到期之后,繳納房地產稅就可以永續使用。”